信封理財法

最近筆者和幾個年青人談理財,他們都有以下幾個問題
1每月支出最多用在哪些地方?
2為何每個月中的時候 發錢已經花清光了              
3為何不能夠儲蓄?
4我工資很少需要理財嗎?
發现他們都沒有理財的概念和有效的方法.
所以今次為大家介紹信封理財法.
信封理財法是簡單而有效的理財方法 它是個方便使用的個人現金流管理系统.讓我們消費更有預算
把每月的薪金從銀行提出來，依照不同消費類别和需要按比例分配 ,再放到不同的信封裡.每次需要消費時,再從信封中拿出來用.
 每周檢討一次,若發現某個類別已超出預算, 則儘快修正.
例如:
30% 住屋
30% 交通+飯食
10% 娛樂
 5% 旅行基金
10% 供養父母
  5% 保險
10% 儲蓄

信封理財能使我們的消費更有預算和紀律,不會透支 , 每次要從信封拿錢用時候就會多想一點, 減少一時衝動的消費, 用錢會變得謹慎 慢慢養成良好的消費習慣.
當你發現某個信封裡面的錢只剩下很少時，就已經知道這個月你在這個類别的錢已經差不多用完.例如你規劃每個月娛樂的預算是每個月1000元，而你在第一個星期的每周檢討發現只剩下200元時，就知道娛樂花費速度過快 ,超出預算, 並要在餘下的日子減少娛樂方面的開支，有效的控制支出。
定下了的每月儲蓄計劃是絕對不能减少的, 使我們堅持儲蓄、節制用錢,能預計三年後能有多少儲畜,有效規劃人生.
隨著收入和儲蓄的增加,  則可提升為'戶口理財法' .把信封改為不同的銀行帳戶 , 把錢放在銀行更可賺取利息.
更可配合坊間的理財App. 將每天的消費作記錄 不時作出檢討 更能分析和改善自己的消費模式和習慣.

市區樓會更罕貴。

市區重建局估計，重建土瓜環庇利街/榮光街（環字八街）項目將虧損27億元，理由是重建項目必須以高價回收。但是，城市規劃委員會沒有批准重建項目可以增加地積比。換言之，重建後的建築面積與重建前是一樣的，舊樓回收付高價，再加上拆樓、建樓，成本自然很高，建成後可賣多少錢？這就是為甚麼市區重建局認為，這個項目將是虧損的。

地積比率難再大升

市區重建是一個很複雜的問題，市區內有不少低矮的舊樓，如果改建高樓，那就可以大大地增加樓房的供應，但是，低樓改高，涉及地積比，對私人地產商而言，增加地積比要城市規劃委員會批准，還得補地價，城市規劃委員會的專家按其專業知識， 來衡量該項目是否適合建得更高，他們可能會考慮交通容量，樓建高了，住的人多了，車子也多了，街道的寬窄能容下多出來的車輛？空氣質素會不會變差，會不會出現屏風樓……

補地價也很可能是阻止地產商重建的重大原因，地產商希望以較低的金額補地價，但是政府官員處事有一定的準則。不會輕易讓步，社會政治化更使到官員們擔心被扯上官商勾結的帽子，補地價的談判也趨向強硬，補地價的銀碼談不成，土地也就丟空了。

同樣面積的土地如果樓房建得高，可應用的面積自然大，這就是地積比，地積比是3倍的話，1,000平方米的土地可以建3,000平方米的樓房。但是，無限度的提高地積比，將令市區的交通堵塞愈來愈嚴重，空氣素質愈來愈差，有些城市在市區重建的過程中，大大地擴建道路，甚至把兩條平行的道路合併成一條很寬闊的道路，兩條路之間的一整列樓房就拆掉。

人口轉移往新市鎮

因此，市區重建是困難的，是有很多局限的。因此，不少城市的政府放棄市區重建，而是另建新市區，在原市區的旁邊建新市區，為了增加新市區的的商業價值與吸引力，政府部門，特別是政府總部也會搬走，由舊市區搬到新市區。

香港面對的問題更麻煩，香港市區重建困難重重，市區旁邊的土地也已經全面開發了，根本沒有空餘土地可以重建新市區，今日香港要尋找大片的土地進行大規模的發展，只能到郊區，便新界古洞，即洪水橋、東涌……這些新市鎮離開市區很遠，香港人口大量轉移到偏遠的新鎮是不可避免的趨勢，也因此，市區的樓房價格就會變得物以罕為貴。

上海實業

1997年以60元買入上海實業（363），至今仍慘蝕77%。這曾獲董建華讚許的當紅大紅籌，究竟發生甚麼慘事？
1）去年上實純利27.7億元，由2010年頂峯52億元大幅回落，但仍較97年的10.16億元大增173%；股價傾頹，最大致命傷是當時稱為窗口股的上實，先行瘋狂，96年上市，一年後飆724%，由招股價7.28元狂升至60元，當年至今未嘗供、送股、拆細供股，維持當年60元。若無當年瘋狂，後來就不會幾乎滅亡。
2）瘋狂時上實PE高至57倍，PB5倍。假設有股票估值如此，而瘋狂過後，PE跌至較正常的8-9倍，PB跌至1倍，已代表股價大瀉八成，如此簡單。
3）去年上實營業額196.93億元，跌8%，純利27.7億元，跌10.5%。業績倒退，因為缺乏上年出售上海青浦地皮利潤。現價17.46元，往績PE6.2倍。息率4.6%
彭博綜合預測，今年PE6.9倍，較七年平均11.7倍折讓逾四成，預期PB0.47倍，較七年平均0.99倍折讓。
4）上實是上實城開（563）及上實發展的控股股東，前者往績PE13.6倍，PB0.56倍，後者PE22.8倍，PB2.5倍。

★上實價太殘，PB0.7倍，已值26元，上升空間49%

樓市仲會跌幾多

              樓市由去年高位跌咗一成半，唔少人都關心跌夠未？仲會跌幾多？幾時入得場？回望一下97年跌市，或許對我哋撈底有幫助。香港樓市嘅定價權，好大程度由發展商主導。發展商新盤開高價，附近屋苑業主就知道自己可以賣貴啲；新盤定價低，附近屋苑業主就冇咁進取。發展商好明白呢種情況，所以新盤開賣，非必要都盡量唔減價，以免造成連鎖效應越賣越平。
凡買賣最後都係講供求，當新盤調整售價，其實已反映買家縮到發展商去唔到貨。淡市首先出現嘅情況，係發展商提供二按，務求令實力差少少嘅買家都入場承接；二按都推唔郁買家時，就會推出首一兩年免息免供。免息免供又分兩隻，一隻係二按免息免供，一隻係一按二按都免息免供，後者要市道非常差先會出現。
97年樓市炒到水尾嘅地區，係深井，98年頭帝濤灣就推一成半二按，首兩年免息免供，冇記錯當年建築呎價大約係4,500蚊左右。帝濤灣點解令人印象深，因為當時新地（016）推出一項新招，就係如選擇建築期付款，每提早一個月付款，每一個月樓價就減0.9%。事關97年尾樓市已開始跌，用咁嘅方法可減少炒家入咗場又撻定。
其次，以高佣散貨。通常最先出現的係發展商出高佣畀地產代理，將個波交畀代理，由代理去同買家傾回佣。如此則等同買家嘅買入價平咗，地產代理有動力去力谷新盤，而新盤面價冇減到。更重要嘅係，可以唔減新盤面價嘅情況下，試到買家承接力。
其三，即用各種回贈方法托價。做完高佣如個市仍然向下，買家唔願意入場，會陸續出現以下幾種情況：回贈傢俬禮券，如幾萬蚊傢俬禮券，可去指定商店換傢俬；送全屋裝修，送示範單位的裝修，通常買過千呎單位先有；送車位，甚至送房車，同樣通常買大單位，或連買幾個細單位先有。而最後會出現直接送錢，如買入新盤，直接現金回贈100萬元。當出現直接送錢時，樓市已差唔多見底。
以上幾種情況，可以同時出現。例如2003年就有唔少新盤既送裝修，又有首兩年免息免供，再送一圍入伙酒之類，首兩年你只要入去住就可以，兩年後先開始供樓。去到咁嘅地步市況已極差，2003年撞正通縮加沙士，現時要出現咁嘅情況機會好低。