債市會似「超新星」般爆炸 (轉載)

從前有兩個人，手上各有個罐頭，大家協議互相交易，每次都用更高價錢買對方的罐頭，價格水漲船高，直至去到天價，A君好奇打開罐頭，發現只係一條已發臭的沙甸魚！他質問B君：「為何賣過期罐頭畀我？」A君答：「不是協議罐頭只用來交易嗎？你點解打開佢？」
以上比喻最啱形容目前債市的瘋狂。全球央行放水買債成癮，逾10萬億美元債券已跌至負息，即貼錢買債，為何投資者繼續瘋搶？因負利率不等如負回報，只要下家出更高價掃你手貨，負息一樣贏錢。家陣係債市牛三，全世界在玩接火棒遊戲。大家都知債券不應負息，但音樂椅一日未停，高買更高賣又何妨？幾時完？三個可能性：（1）全球經濟好轉，risk-on買番股票，債價就冧；（2）央行嫌貴唔再買債；（3）企業債大規模違約，令市場失信心一齊掟債。
雖「債王」格羅斯話，債市會似「超新星」般爆炸，但會唔會爆、幾時爆無人知，無謂亂估。道指公用事業指數創新高，不妨隨大勢買公用股收息，香港電訊（6823）高位橫行個半月，蓄勢突破，值得先落注。

買樓前的六個考量

• 買樓前的六個考量 
• 來源:曾淵滄

樓價有回穩的現象，於是一些人開始打算買樓投資。不過，筆者依然認為，在現階段買樓投資的風險很大，買樓投資與買樓自住的目的不同。買樓自住只要可以負 擔，有自住的需要就應該買。20年後，供完樓，該樓房就是自己的，有能力的話，還可以提早供完貸款，從此不必擔心住的問題。但是，買樓投資，目的是投資回 報，目前買樓投資的回報很不穩定。

市場土地供應量增

第一項問題是印花稅，目前買樓投資要付雙倍印花稅（DSD），加重成本。而且，三年內賣樓要交額外印花稅（SSD），除非樓花暴升，升幅超過這些額外的印花稅，否則根本無法獲利。

第二項問題是，買樓因為特別印花稅而被綁住3年不能賣，3年後樓房供應比現在多，對樓價而言，是一項壓力，特區政府今年推出的土地招標相當多，包括兩個地鐵 站上蓋的大型住宅發展計劃，3年後就會變成市場上的樓花供應。還有，特區政府也很努力地推動新界東北古洞、元朗洪水橋、大嶼山東涌新市鎮的發展，如果成功 如期推出，3個新市鎮的供應量會非常多，對樓價的壓力就更大。

第三項風險就是樓價上升周期也已經太長太長了。從2003年開始，就是大漲小回，2008年出現過調整，2013年出現過調整，去年9月開始也出現了調整，2008年與2013年的調整都只有1年，如此長的升勢能不能再持續，能持繼3年的上嗎？

樓價仍未轉勢向上

第四項該留意的特點是過去大半年，地產商對樓價後市看得很淡，土地投標的成交價愈來愈低，同是白石角的土地，最新的招標價比去年同期低20%，而樓價沒有20%的調整，土地價格的調整高於樓價的調整說明地產商對樓價的前途不樂觀。

第五項該留意的現象是近兩個月樓價仍未出現顯著的上升現象，只能說是基本穩定而非轉勢，由跌轉升。升勢一日未確認，樓價前景依然不明朗。

第六項該留意的問題是加息問題，目前買樓收租的回報率一般僅2厘，美元無加息的可能，一般預測今年可能再加息兩次。每次0.25厘，那就會吃掉2厘息回報率中的0.5厘。剩1.5厘的回報，降低買樓收租的回報率。

過去，許多人買樓是投機，如果在額外印花稅的壓力之下，買樓只能投資而沒有投機的機會，特別印花稅長達3年，3年的確很長，還是得小心再小心。

小心港股假PEl(轉載)

來源: 林本利
去年港股大牛市來去匆匆，恒指市盈率（PE）僅12倍便見頂，相比過去20多倍PE才爆煲，令人始料未及。向來愛研究尋根究柢的林Sir對此大感不解，決定落手落腳研究50隻藍籌股的盈利數字，發現近年的港股PE充滿水份，已失去預警市況過熱的作用。今年業績期後，林Sir再度分析50隻藍籌股的盈利數 字，找出真實的PE水平。他更叮囑新手或退休長者選股，千萬不要被假PE誤導，以為PE低便很抵買。林Sir詳細計算了各藍籌真正PE，助新手揀股。

回顧去年牛市，恒指在4月底升至28588點便見頂，當時恒指公司公布的PE不足13倍，竟也出現股災。林Sir去年7月經過一輪研究後，發現了3大問題會拖低PE。恒指PE是以50隻成分股的總市值，除以它們的總盈利計算出來，原來去年恒指盈利水份特別多。

盈利水份拉低PE

首先，本港2006年起實施「公平價值」入帳的會計制度，上市公司每年度重估資產價值，可入帳成利潤。去年逾20隻藍籌有豐厚的重估利潤，大幅推高總盈利。 其次是長和系連番出售資產，2014財政年度獲逾千億元特殊利潤。第三是成分股裏9隻H股（又稱國企股），PE特別低，但佔總盈利比重相當高，故拉低恒指 PE。

林Sir認為，應剔除所有公司的重估收益、一次性特殊利潤，甚至不計算9隻H股，計算出來的PE才可與過往比較。他去年7月計算出的恒指真正PE接近20倍，由此推算去年股市見頂時，真正PE已達20倍或以上，與過往股市爆煲（如2007年、1997年等）水平相若。

上 市公司在今年3月、4月悉數公布去年業績，最新的恒指真PE在甚麼水平？林Sir詳細逐隻藍籌分析，今年也挑出恒指盈利「水份」，其中重估利潤合共 787.9億元、特殊利潤則達到857.8億元。至於50隻藍籌總盈利為13,843.5億元，9隻H股共4,946億元，佔36%，H股對恒指PE高 低，仍舉足輕重。

領展PE 4倍變26倍

以4月29日計，當日恒指收報21067點，恒指公司公布的PE為10.3倍。若扣 除以上逾1,600億元的重估及特殊利潤，恒指PE則為10.86倍，相距看似不大。但進一步扣除H股的話，PE更達14.52倍，可見恒指PE被H股大 幅拖低。若用回2006年以前的標準，即未有H股、會計準則不計算重估利潤，恒指PE現於正常水平。

近期林Sir教大家建立投資組合，必須 知道公司的「真•PE」。例子一︰長和（00001）去年經過世紀大重組，稅後利潤高達1,185.7億元。林Sir直言：「這是假的！」因去年重組帶來 了803.8億元特殊利潤，因此公司業務實際只是賺381.9億元。長和每股盈利更達37元，「高到嚇死人」，原來扣除後是不足12元。因此以4月29日 收市價計，表面上PE是2.52，實際卻達7.8倍。

例子二︰領展（00823）的重估收益達227億元，PE表面上約4倍，實際卻達26倍。因此，千萬不要被重估和特殊利潤瞞騙，以為公司盈利高、PE低，便很抵買。他和助手計算了50隻藍籌股的真正PE，揀股前緊記明辨PE。

留給孩子最大的財產

                

香港的小朋友都很利害 從琴棋書畫到游泳跳舞樣樣皆能 佳因在放學後都被安排到各色各樣的補習班，興趣班. 每月學費幾千至一萬 佔家庭的開支一半或以上
大家想想過有哪些東西對孩子一生受用的呢?
我們從小到大，在學校學各樣知識。有那科目是教你理財的？
沒有嗎？
那你從那裡學習理財？
父母？朋友？書藉？...  XX財務公司的電視廣告？
有些大學生一畢業 就因為欠下太多卡數而破產. 甚至有些專業人士，他們有高薪金高學歷 但總是不夠使用 財務混亂 手停口停 無法儲蓄.歸根究底就是我們在學校,家庭,甚至一生人都從沒學過如何使用金錢? 建立正確的理財觀念.
學習理財 最有效就是從小開始.
給零用錢是教孩子理財的第一步最好從五六歲開始 當他學習數學的時候 就給他零用錢.與孩子一起討論如何使用.
例如 每週給孩子50元零用錢.用來買點零食，小文具和玩具. 教導他不能每月都把金錢花光  鼓勵他把20%蓄儲起來. 為要買自己喜愛的玩具.讓孩子参與理财的策劃和安排.讓理財從小就成為他生活的一部分.
在過程中學會節制和延遲享受 養成儲蓄的習慣 使孩子長大後成為懂得使用金錢的主人.

認識一個上市公司的家庭 他們重視培養孩子全人家展和正確的理財觀 他們不需要孩子 學習太多的課外活動 也不嚴厲要求孩子 交出優越的學科成績 反而從小教導孩子如何正確使用金錢 並以身作則.他的孩子不但成績優異 品學兼優 並且有很正確的理財觀念 懂得節約 延遲享受 儲蓄和幫助有需要的人 ,將來必成為社會的棟樑 帶來很多人的祝福
相反另一個家庭 靠爸爸一個人工作養活一家四口,由於父母自小貧窮 小時候很多的缺乏.所以他當父母的時候盡量滿足孩子需要. 孩子想要什麼他都有求必應 從名牌的波鞋，到最新款的手提電話 都一應俱全. 但他的孩子 不懂珍惜他擁有的 更常浪費資源 得不到他想要的就大發脾氣.
長大後 胡亂花錢 卡數纍纍 常怨天尤人 活在貧窮當中.
俗語說富不過三代 如果富人不教導他的子女理財智慧
很容易把他的產業敗了. 窮人不教子女理財下一代就會貧窮下去.
所以教導孩子理財，就是留給孩子最大的財產.

  實磚頭與紙磚頭的分別

                       
來源:  黄元山  大學教授

坊間投資傳言多不勝數，有一種是：「買不起樓，就買房地產信託基金（REITs）當作代替品。」事實上，它們屬於兩種不同性質的投資行為，買樓與買REITs真的存在互補作用嗎？

買樓等於買「磚頭」，有一定保值性，不同物業地段有不同價格，但勝在投資者可以按經濟能力選擇，而且直接擁有物業管理權，回報主要是賺取樓價升幅。

REITs收益相對穩定

REITs則被喻為「紙磚頭」，屬於另類投資工具，主要投資於收租物業的上市基金，最大優點是資產多元化，現金流量主要來自租金收入、管理維持費用及承租率等，而且每年幾乎可把物業約九成的淨收益，通過股息派發股東，能夠提供穩定收益。

REITs的獲利來源除了高現金股息外，亦有來自價格成長的資本增值，算是典型的完全收益（total return）產品。

當然，買樓或買REITs都是投資樓市的方法，兩者成本看似有所高低，但其實都涉及槓桿，前者直接向銀行借貸，後者則以公司名義借貸。但受制於現時條例所限，REITs的槓桿會比較低。


一般而言，REITs可分為股權、按揭以及混合三類，但本港的REITs都屬於第一類，它們有些投資商業大廈及寫字樓；有些投資大型商場及購物中心；有些投資酒店及服務式公寓，由於投資資產不同，回報及風險都會有所分別。

很多投資者看到領展（823）過去幾年其股價表現亮麗，就以為所有REITs皆能做到盈利不斷有明顯的升幅，其實就有頗大的誤解。

畢竟，領展有其歷史因素，當年用低價（起碼回望當時）拿到很多民生商場、街市、停車場及辦公室等，透過不斷收購及翻新轉型項目，改善物業組合內的物業結構、間隔及設施，提高租金收入（當然也會帶來民生的影響）。

例如樂富廣場便是成功個案，廣場翻新後，商舖由原來的110多間增至200間，不止吸引更多人流，亦能幫助提升出租率及租金。


槓桿資產風險各不同

但本港的其他的REITs，基本上都由地產發展商擁有及管理，當中牽涉太多利益衝突，投資者很難監管管理層以好價格抑或壞價格納入新資產，以及新資產的質素優劣，這不止令投資風險增加，亦有可能令整個總資產回報率（ROA）出現偏差，最後使股東拿不到預期的回報。

因此，投資REITs的主要考慮因素不單只是環球經濟氣候，或者樓市狀況，而是關注REITs旗下的物業地點、類別、出租率、核心收入、以及潛在利益衝突等，尤其要分析其未來10年至20年資產項目的潛在議價能力是否可以維持一定升幅。

須知道，不同類別的物業，不同物業的地點，都會影響人流多寡，對於經濟環境變化的敏感程度亦有分別。

買REITs並不能夠取代買樓，兩者的投資性質及風險各有不同：「紙磚頭」的槓桿較低，資產風險較為分散，投資者入場門檻較低，但同時控制性較少；相對來說，「實磚頭」一般能做到槓桿較高（回報風險也較高），資產較集中單一，投資者入場門檻較高，但相對來說，對物業控制較大，遇到的利益衝突較少。

5號仔滙豐(轉載)

5號仔滙豐(轉載)
今年市場一直睇淡滙控（005），令其股價一直向下沉底，以滙控昨低位48.05元及每股盈利5.038元計算，市盈率約9倍，股息率更達8厘，這樣的表現仍不符合市場對滙控的期望，只能說市場對滙控真的太苛刻了。
金融海嘯後，銀行監管條例及資本越來越嚴緊。但加強監管及資本要求，對於銀行業長遠發展是有利，亦可減低銀行出現系統性風險及雷曼事件重演的機會。近年全球監管機構矛頭直指滙控，令滙控的負面及罰款消息不斷，但媒體對於滙控被罰款一事有過於誇大之嫌，2014年滙控洗黑錢事件罰款約20億美元，相對2015年稅前盈利188.67億美元，這筆罰款對於滙控不算少但不至於令滙控陷於困境，筆者認為滙控負擔得起這筆「國際保護費」，不應對罰款一事過份憂慮。
滙控過去5年派息能力仍有保證。過往5年滙控每股平均派息約3.66元，以48.35元計算，過去5年平均股息率約7.5厘。有人可能反駁過去派息能力不代表將來派息能力，但滙控於2008年金融海嘯發生後的每股派息仍能保持約2.63元，以48.35元計算，息率仍達5.4厘。市場過份擔心滙控未來有可能削減派息，導致近日股價不斷沉底，但滙控主席范智廉曾表示傾向做到派息漸進遞增，筆者認為持有大量恒生（011）及交行（3328）股權的滙控不會大幅削減派息。
✽本專欄文章不應該被視為任何投資建議或邀請，投資涉及風險，如有疑問請諮詢專業投資意見。

信封理財法

最近筆者和幾個年青人談理財,他們都有以下幾個問題
1每月支出最多用在哪些地方?
2為何每個月中的時候 發錢已經花清光了              
3為何不能夠儲蓄?
4我工資很少需要理財嗎?
發现他們都沒有理財的概念和有效的方法.
所以今次為大家介紹信封理財法.
信封理財法是簡單而有效的理財方法 它是個方便使用的個人現金流管理系统.讓我們消費更有預算
把每月的薪金從銀行提出來，依照不同消費類别和需要按比例分配 ,再放到不同的信封裡.每次需要消費時,再從信封中拿出來用.
 每周檢討一次,若發現某個類別已超出預算, 則儘快修正.
例如:
30% 住屋
30% 交通+飯食
10% 娛樂
 5% 旅行基金
10% 供養父母
  5% 保險
10% 儲蓄

信封理財能使我們的消費更有預算和紀律,不會透支 , 每次要從信封拿錢用時候就會多想一點, 減少一時衝動的消費, 用錢會變得謹慎 慢慢養成良好的消費習慣.
當你發現某個信封裡面的錢只剩下很少時，就已經知道這個月你在這個類别的錢已經差不多用完.例如你規劃每個月娛樂的預算是每個月1000元，而你在第一個星期的每周檢討發現只剩下200元時，就知道娛樂花費速度過快 ,超出預算, 並要在餘下的日子減少娛樂方面的開支，有效的控制支出。
定下了的每月儲蓄計劃是絕對不能减少的, 使我們堅持儲蓄、節制用錢,能預計三年後能有多少儲畜,有效規劃人生.
隨著收入和儲蓄的增加,  則可提升為'戶口理財法' .把信封改為不同的銀行帳戶 , 把錢放在銀行更可賺取利息.
更可配合坊間的理財App. 將每天的消費作記錄 不時作出檢討 更能分析和改善自己的消費模式和習慣.

市區樓會更罕貴。

市區重建局估計，重建土瓜環庇利街/榮光街（環字八街）項目將虧損27億元，理由是重建項目必須以高價回收。但是，城市規劃委員會沒有批准重建項目可以增加地積比。換言之，重建後的建築面積與重建前是一樣的，舊樓回收付高價，再加上拆樓、建樓，成本自然很高，建成後可賣多少錢？這就是為甚麼市區重建局認為，這個項目將是虧損的。

地積比率難再大升

市區重建是一個很複雜的問題，市區內有不少低矮的舊樓，如果改建高樓，那就可以大大地增加樓房的供應，但是，低樓改高，涉及地積比，對私人地產商而言，增加地積比要城市規劃委員會批准，還得補地價，城市規劃委員會的專家按其專業知識， 來衡量該項目是否適合建得更高，他們可能會考慮交通容量，樓建高了，住的人多了，車子也多了，街道的寬窄能容下多出來的車輛？空氣質素會不會變差，會不會出現屏風樓……

補地價也很可能是阻止地產商重建的重大原因，地產商希望以較低的金額補地價，但是政府官員處事有一定的準則。不會輕易讓步，社會政治化更使到官員們擔心被扯上官商勾結的帽子，補地價的談判也趨向強硬，補地價的銀碼談不成，土地也就丟空了。

同樣面積的土地如果樓房建得高，可應用的面積自然大，這就是地積比，地積比是3倍的話，1,000平方米的土地可以建3,000平方米的樓房。但是，無限度的提高地積比，將令市區的交通堵塞愈來愈嚴重，空氣素質愈來愈差，有些城市在市區重建的過程中，大大地擴建道路，甚至把兩條平行的道路合併成一條很寬闊的道路，兩條路之間的一整列樓房就拆掉。

人口轉移往新市鎮

因此，市區重建是困難的，是有很多局限的。因此，不少城市的政府放棄市區重建，而是另建新市區，在原市區的旁邊建新市區，為了增加新市區的的商業價值與吸引力，政府部門，特別是政府總部也會搬走，由舊市區搬到新市區。

香港面對的問題更麻煩，香港市區重建困難重重，市區旁邊的土地也已經全面開發了，根本沒有空餘土地可以重建新市區，今日香港要尋找大片的土地進行大規模的發展，只能到郊區，便新界古洞，即洪水橋、東涌……這些新市鎮離開市區很遠，香港人口大量轉移到偏遠的新鎮是不可避免的趨勢，也因此，市區的樓房價格就會變得物以罕為貴。

上海實業

1997年以60元買入上海實業（363），至今仍慘蝕77%。這曾獲董建華讚許的當紅大紅籌，究竟發生甚麼慘事？
1）去年上實純利27.7億元，由2010年頂峯52億元大幅回落，但仍較97年的10.16億元大增173%；股價傾頹，最大致命傷是當時稱為窗口股的上實，先行瘋狂，96年上市，一年後飆724%，由招股價7.28元狂升至60元，當年至今未嘗供、送股、拆細供股，維持當年60元。若無當年瘋狂，後來就不會幾乎滅亡。
2）瘋狂時上實PE高至57倍，PB5倍。假設有股票估值如此，而瘋狂過後，PE跌至較正常的8-9倍，PB跌至1倍，已代表股價大瀉八成，如此簡單。
3）去年上實營業額196.93億元，跌8%，純利27.7億元，跌10.5%。業績倒退，因為缺乏上年出售上海青浦地皮利潤。現價17.46元，往績PE6.2倍。息率4.6%
彭博綜合預測，今年PE6.9倍，較七年平均11.7倍折讓逾四成，預期PB0.47倍，較七年平均0.99倍折讓。
4）上實是上實城開（563）及上實發展的控股股東，前者往績PE13.6倍，PB0.56倍，後者PE22.8倍，PB2.5倍。

★上實價太殘，PB0.7倍，已值26元，上升空間49%

樓市仲會跌幾多

              樓市由去年高位跌咗一成半，唔少人都關心跌夠未？仲會跌幾多？幾時入得場？回望一下97年跌市，或許對我哋撈底有幫助。香港樓市嘅定價權，好大程度由發展商主導。發展商新盤開高價，附近屋苑業主就知道自己可以賣貴啲；新盤定價低，附近屋苑業主就冇咁進取。發展商好明白呢種情況，所以新盤開賣，非必要都盡量唔減價，以免造成連鎖效應越賣越平。
凡買賣最後都係講供求，當新盤調整售價，其實已反映買家縮到發展商去唔到貨。淡市首先出現嘅情況，係發展商提供二按，務求令實力差少少嘅買家都入場承接；二按都推唔郁買家時，就會推出首一兩年免息免供。免息免供又分兩隻，一隻係二按免息免供，一隻係一按二按都免息免供，後者要市道非常差先會出現。
97年樓市炒到水尾嘅地區，係深井，98年頭帝濤灣就推一成半二按，首兩年免息免供，冇記錯當年建築呎價大約係4,500蚊左右。帝濤灣點解令人印象深，因為當時新地（016）推出一項新招，就係如選擇建築期付款，每提早一個月付款，每一個月樓價就減0.9%。事關97年尾樓市已開始跌，用咁嘅方法可減少炒家入咗場又撻定。
其次，以高佣散貨。通常最先出現的係發展商出高佣畀地產代理，將個波交畀代理，由代理去同買家傾回佣。如此則等同買家嘅買入價平咗，地產代理有動力去力谷新盤，而新盤面價冇減到。更重要嘅係，可以唔減新盤面價嘅情況下，試到買家承接力。
其三，即用各種回贈方法托價。做完高佣如個市仍然向下，買家唔願意入場，會陸續出現以下幾種情況：回贈傢俬禮券，如幾萬蚊傢俬禮券，可去指定商店換傢俬；送全屋裝修，送示範單位的裝修，通常買過千呎單位先有；送車位，甚至送房車，同樣通常買大單位，或連買幾個細單位先有。而最後會出現直接送錢，如買入新盤，直接現金回贈100萬元。當出現直接送錢時，樓市已差唔多見底。
以上幾種情況，可以同時出現。例如2003年就有唔少新盤既送裝修，又有首兩年免息免供，再送一圍入伙酒之類，首兩年你只要入去住就可以，兩年後先開始供樓。去到咁嘅地步市況已極差，2003年撞正通縮加沙士，現時要出現咁嘅情況機會好低。

複息效應的威力

只要時間夠長  滴水可穿石

複息效應 (Compounding effect) 就是在每次計算利息時，

均把前一期的儲蓄本金與利息 一起計算在下一期的計息單位中就如滾雪球一樣，

本金生利息，利息加本金又繼續生更多利息，產生利疊利的效果。年期愈長，可以累計的利息便愈多明白儲蓄的複息滾存效應，使人加增長線投資收息工具信心，另一方面讓你知道累積卡數或貸款需要承擔的利息支出風險。複息滾存效應時間是關鍵 愈早開始愈好

股神畢非特的自傳《雪球》，標榜本金加利息的複式效應 以滾雪球的方式持續累積財富。

例如以50萬元為本金，年利率7%，儲蓄年期為10年。

以複息方程式計算，10年後連本帶利便可以儲蓄98萬多元，便收了48萬多元利息.

假設一名中學畢業生投身社會工作後，由19歲至25歲每年存入2萬元，

再把這筆錢以年息10厘自動滾存，到他65歲退休時，這筆錢已滾存至930萬元。

勉勵我們的年青人，開始行動吧!